ZK1 2012 50

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni __________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, den 6. Dezember 2012 Schriftlich mitgeteilt am: ZK1 12 50

13. Dezember 2012 Urteil I. Zivilkammer Vorsitz Brunner RichterInnen Michael Dürst und Schlenker Aktuar ad hoc Trümpler In der zivilrechtlichen Berufung der X . A G, Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andreas F. Vögeli, Bahnhofstrasse 13, 8001 Zürich, gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom 10. August 2012, mitgeteilt am 17. August 2012, in Sachen Y . A G, Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi, Via Retica 26, 7503 Samedan, gegen die Berufungsklägerin, betreffend vorsorgliche Massnahmen (Einbau einer Fluchttüre), hat sich ergeben:

Seite 2 — 17 I. Sachverhalt A. Die Liegenschaft Nr. 78 an der Via E. in F. steht im Eigentum der Stock- werkeigentümergemeinschaft (STWEG) A. und ist in fünf Stockwerkeinheiten auf- geteilt. Die grösste Einheit S 54649 (Wertquote: 890/1000) dient dem Betrieb ei- nes Hotels und gehört der Y. AG. Eigentümerin der vier kleineren, im Erdgeschoss befindlichen Stockwerkeinheiten S 54650, S 54651, S 54652 und S 54653 ist die Z. AG, welche die Stockwerkeinheiten an die X. AG vermietet hat. Die Mieterin nutzt die Räumlichkeiten als Ladenlokale für ihr Schmuckgeschäft. B. Im Zuge des Umbaus der Ladenlokale im Sommer und Herbst 2011 wurde die X. AG von der Feuerpolizei zum Einbau einer Fluchttüre angehalten. Zur Be- werkstelligung des feuerpolizeilich geforderten zweiten Fluchtweges wurde an ei- ner Stockwerkeigentümerversammlung im Juli 2011 zunächst die Unterzeichnung eines Dienstbarkeitsvertrags beschlossen. Nachdem die Z. AG allerdings den Verkauf eines ihrer Ladenlokale an die Y. AG ablehnte, sah diese ihrerseits von der Unterzeichnung des Dienstbarkeitsvertrages ab. Auf ein in der Folge einge- reichtes Gesuch nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) der Z. AG (betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen) trat der Einzelrichter am Be- zirksgericht Maloja am 26. Oktober 2011 nicht ein. Am 27. Oktober 2011 beantrag- te die X. AG bei der Feuerpolizei − respektive der Gebäudeversicherung Graubünden − eine Fristverlängerung zur Erstellung des zweiten Fluchtweges. Die Frist zur Erstellung wurde daraufhin bis zum 30. April 2012 erstreckt und für diese Zeit eine provisorische Betriebsbewilligung erteilt. Nach einer ersten Besprechung am 8. Februar 2012 in Chur, an der Vertreter der X. AG, der Feuerpolizei und der Gemeinde F. teilgenommen hatten, gelangte die Feuerpolizei − respektive die Ge- bäudeversicherung Graubünden − am 6. März 2012 erneut an die X. AG und erin- nerte sie daran, dass die Erstellung eines zweiten Fluchtweges bis zum 30. April 2012 unumgänglich sei. Nach Ablauf der Frist werde eine Abnahmekontrolle durchgeführt. Das Fehlen eines zweiten Fluchtweges müsste als Mangel festge- halten werden mit der Folge, dass die Bewilligung für den Betrieb des Ladens nicht erteilt werden könnte und ein feuerpolizeiliches Nutzungsverbot verfügt wer- den müsste. Die Rahmenbedingungen betreffend das weitere Vorgehen wurden der X. AG ferner vom Leiter Kantonale Feuerpolizei in einem E-Mail vom 16. März 2012 mitgeteilt. Daraus erschloss sich, dass nach einer vierten und letz- ten Nachkontrolle anfangs November 2012 und dem Verstreichen einer Behe- bungsfrist bis zum 30. November 2012 ohne weiteres Zusehen der Versiche- rungsausschluss einzuleiten wäre. Damit wäre das ganze Gebäude ab 1. Dezem-

Seite 3 — 17 ber 2012 definitiv vom Feuerrisiko ausgeschlossen. Der X. AG würde ab gleichem Datum ein Betriebsverbot für ihr Geschäftslokal auferlegt. C. An der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung der STWEG A. vom

24. Mai 2012 stimmten die Stockwerkeigentümer über einen traktandierten Antrag der Z. AG ab. Der Antrag bezog sich auf den Einbau einer neuen Fluchttüre gemäss Auflagen der kantonalen Feuerpolizei. Die anwesenden Stockwerkei- gentümer nahmen den Antrag mit vier Stimmen (der Z. AG) gegen eine Stimme (der Y. AG) an und beschlossen die Einreichung eines entsprechenden Bauge- suchs bei der Gemeinde F.. In der vorgängigen Diskussion gab die Y. AG aus- drücklich keine Begründung für die Ablehnung des Antrages der Z. AG an. Ferner wurden vorgängig auch keine Einwendungen gegen das Abstimmungsverfahren erhoben oder Ausstandsbegehren gestellt. D. Am 14. Juni 2012 reichte die X. AG bei der Gemeinde F. das Baugesuch für den Einbau einer Fluchttüre in die Fassade ihres Geschäftslokales hin zur Via E. ein. Gemäss Angaben der X. AG wurde das Baugesuch sodann vom Gemeinde- vorstand am 25. Juni 2012 genehmigt. Bereits am 21. Juni 2012 gelangte die in der Abstimmung der STWEG vom 24. Mai 2012 unterlegene Y. AG an die Schlich- tungsbehörde des Bezirks Maloja. Mit ihrem Schlichtungsgesuch beantragte sie die Feststellung, dass der Beschluss der STWEG vom 24. Mai 2012 nichtig sei, eventualiter dass der Beschluss zufolge Anfechtung aufzuheben sei. Dazu führte sie aus, dass mit der Teilnahme der Z. AG an der Beratung und Abstimmung be- treffend des vierten an der Stockwerkeigentümerversammlung verhandelten Trak- tandums (Einbau einer Fluchttüre) die Ausstandsvorschriften des Vereinsrecht, welche qua Verweisung von Art. 712m Abs. 3 des Zivilgesetzbuches (ZGB) auch auf die Stockwerkeigentümerversammlung angewendet werden müssten, verletzt worden seien. Die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja lud in der Folge die Parteien, d.h. die Y. AG sowie die STWEG A., zur Vermittlungsverhandlung am

23. August 2012 vor. E. Am 10. Juli 2012 deponierte die X. AG beim Bezirksgericht Maloja eine Schutzschrift im Sinne von Art. 270 ZPO mit dem Begehren, ein allfälliges Gesuch der Y. AG um Erlass superprovisorischer Massnahmen vollumfänglich abzuwei- sen. Ein entsprechendes Gesuch ging dem Bezirksgericht Maloja am 20. Juli 2012 zu. Die Y. AG ersuchte darin, der X. AG gerichtlich und unter Androhung von Art. 292 des Strafgesetzbuches (StGB) das Einbauen einer − allfällig durch den Gemeindevorstand bewilligten − Fluchttüre zu untersagen. Am 24. Juli 2012 hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja das Gesuch gut und untersagte der X.

Seite 4 — 17 AG unter Strafandrohung nach Art. 292 StGB superprovisorisch den Einbau der Fluchttüre. Des Weiteren forderte der Einzelrichter die Gesuchsgegnerin zur Stel- lungnahme innert 10 Tagen auf. Am 6. August 2012 reichte die X. AG ihre Stel- lungnahme ein, wobei sie die Abweisung des Gesuchs beantragte. Der Beschluss der STWEG an der Versammlung vom 24. Mai 2012 sei gültig zustande gekom- men. Wie in der Schutzschrift bereits ausgeführt worden sei, sei der von der Ge- suchstellerin angeführte Anspruch auf Ausstand an der Stockwerkeigentümerver- sammlung verwirkt. Ferner habe es sich beim Beschluss der STWEG nicht um ein Insichgeschäft gehandelt. Insgesamt könnten sodann die Voraussetzungen der vorsorglichen Massnahme von der Gesuchstellerin nicht glaubhaft gemacht wer- den. Mit Entscheid vom 10. August 2012, mitgeteilt am 17. August 2012, bestätig- te der Einzelrichter am Bezirksgericht Maloja die am 24. Juli 2012 superproviso- risch angeordnete Massnahme und untersagte der X. AG in der Liegenschaft an der Via E. eine Fluchttüre einzubauen bzw. einbauen zu lassen. F. Gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom

10. August 2012 erhob die X. AG am 30. August 2012 Berufung beim Kantonsge- richt von Graubünden mit dem Antrag, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuhe- ben und das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen sei abzuweisen. Insbesondere sei die mit Entscheid vom 24. Juli 2012 angeordnete Massnahme aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an das Bezirksgericht zurück- zuweisen. Als Begründung führte die Berufungsklägerin an, die Berufungsbeklagte übe ihr Recht unnütz aus. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege vor, weil durch das Verhindern des Einbaus einer behördlich angeordneten Entfluchtung die Vermieterin der Berufungsklägerin zum Verkauf eines ihrer Ladenlokale ge- zwungen werden soll. Dabei werde einerseits Druck auf die Berufungsklägerin als Mieterin der Ladenlokale ausgeübt, da ihr bei Säumnis des Einbaus der Fluchttüre ein feuerpolizeiliches Betriebsverbot ab Dezember 2012 auferlegt werde. Anderer- seits werde auch Druck auf die Vermieterin der Ladenlokale ausgeübt, da diese die vermietete Eigentumseinheit nicht in einem gebrauchstauglichen Zustand zur Verfügung stellen könnte und damit Mietzinsausfälle zu befürchten hätte. Insge- samt sei der angefochtene Entscheid betreffend die Anordnung vorsorglicher Massnahmen aufgrund der genannten Umstände und unter Berücksichtigung der sich gegenüberstehenden Interessen unangemessen und verstosse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot von Art. 2 Abs. 2 ZGB. Des Weiteren liege eine unrich- tige Anwendung von Art. 261 ZPO vor. Die Vorinstanz hätte wegen des Fehlens eines materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur von dem Erlass einer vorsorgli- chen Massnahme gegen die Berufungsklägerin absehen müssen. Nehme das Be-

Seite 5 — 17 rufungsgericht wider Erwarten einen Verfügungsanspruch an, fehle es dennoch an der Begründetheit des materiellen Hauptbegehrens. Die Anfechtbarkeit des Stockwerkeigentümerversammlungsbeschlusses hätte verneint werden müssen, da der Anspruch mangels geltend gemachten Ausstands an der Versammlung verwirkt sei. Zudem handle es sich bei der baulichen Massnahme, deren Aus- führung durch die vorsorgliche Massnahme untersagt wurde, weder um eine wich- tige Verwaltungshandlung noch um eine nützliche Umbauarbeit, wie die Beru- fungsbeklagte in ihrem Gesuch vom 20. Juli 2012 behaupte. Die Vorinstanz habe wegen des summarischen Verfahrens keine Qualifikation der baulichen Mass- nahme vorgenommen, allerdings hätte der Einzelrichter auch bei einer bloss summarischen Prüfung der Rechtsfrage zum Schluss kommen müssen, dass es sich vorliegend um eine notwendige bauliche Massnahme handle. Handle es sich vorliegend um eine notwendige bauliche Massnahme, sei an der Stockwerkei- gentümerversammlung vom 24. Mai 2012 mit dem richtigen Quorum abgestimmt worden, weshalb das materielle Hauptbegehren auch aussichtslos sei. Es liege demnach in diesem Zusammenhang kein Verfügungsanspruch, d.h. kein materiel- ler Anspruch zivilrechtlicher Natur vor, weshalb der angefochtene Entscheid auf- zuheben sei. Ferner fehle es auch an einem nicht wieder gutzumachenden Nach- teil, da die von der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossene bauliche Massnahme nicht gegen Aussen in Erscheinung treten würde. Es würde lediglich ein leicht verändertes Fugenbild an der Aussenfassade des Gebäudes entstehen. Auch wenn in einem Hauptprozess darauf erkannt würde, dass eine Fluchttüre nicht eingebaut werden darf, würde der Berufungsbeklagten daraus kein Schaden entstehen, da die Steinplatten an der Aussenfassade von der Berufungsklägerin ersetzt werden könnten. Zudem ergebe eine Nachteilsprognose, dass sich der aus der Massnahme ergebende Nachteil, welcher sich im Verlust des Versicherungs- schutzes und einem Betriebsverbot manifestiere, ungleich grösser sei als derjeni- ge der Berufungsbeklagten. Da die Pflicht, eine zweite Fluchttüre einzubauen, auf einer obrigkeitlichen Anordnung beruhe, könne sich die Berufungsklägerin eventu- aliter auch auf den Rechtfertigungsgrund berechtigter eigener Interessen berufen, weshalb es an einem massgeblichen Rechtsschutzinteresse für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme fehle. Ferner habe die Vorinstanz dadurch, dass sie die Passivlegitimation der Berufungsklägerin hinsichtlich der Anordnung der vorsorgli- chen Massnahme bejaht habe, rechtswidrig gehandelt. In der Lehre werde ver- langt, dass sich die vorsorgliche Verfügung immer gegen den Gesuchsbeklagten richten müsse. Ein an sich unbeteiligter Dritter könne nur in die Verfügung einbe- zogen werden, insofern seine Rechtsstellung dadurch nicht beeinträchtigt werde. Wenn gegenüber dem Dritten zudem ein materieller Rechtsanspruch bestehe,

Seite 6 — 17 müsse der Dritte direkt ins Recht gefasst werden. Vorliegend bestehe gegen die Berufungsklägerin kein materieller Rechtsanspruch. Zudem entspreche die vor- sorgliche Massnahme auch nicht der Voraussetzung, dass die Rechtsstellung der Berufungsklägerin dadurch nicht beeinträchtigt werde. Die Vorinstanz hätte vorlie- gend zum Schluss kommen müssen, dass die Passivlegitimation der Berufungs- klägerin nicht bestehe, weshalb der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben sei. Dass die Vorinstanz ferner in ihrem Entscheid festgestellt habe, dass sich das Stimmrecht der Parteien nach Ziffer 32 [sic] Abs. 2 des Reglements für die STWEG bemesse, wobei die Parteien nach wie vor noch Eigentümer der dort ge- nannten Einheiten seien, sodass ihnen gesamthaft je eine Stimme zustehe, sei willkürlich und verletze den Verhandlungsgrundsatz. Diese Behauptung sei von keiner der Parteien vorgebracht worden. Sie treffe denn auch nicht zu, da bereits zweimal schon ein Eigentümerwechsel stattgefunden habe. Der Umstand, dass bei Stockwerkeigentümerversammlungen der Berufungsbeklagten eine Stimme und der Berufungsklägerin vier Stimmen zukämen, sei unbestritten gewesen, weswegen die Berufungsklägerin auch keine entsprechenden Beweismittel be- nannt habe. Damit verletze die entsprechende Feststellung der Vorinstanz Art. 55 Abs. 1 ZPO. Zudem sei die Feststellung der Vorinstanz willkürlich und hätte mit höchster Wahrscheinlichkeit erheblichen Einfluss auf deren Entscheid gehabt. Es sei davon auszugehen, dass sie den Entscheid mitgeprägt habe, weshalb die an- geordnete Massnahme aufzuheben sei. Schliesslich habe die Vorinstanz auch die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör abgeleitete Begründungspflicht verletzt. Aus der Kurzbegründung könne nicht klar eruiert werden, aufgrund welcher kon- kreten Behauptungen der Berufungsbeklagten das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen gutgeheissen worden sei. Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid einzig Behauptungen der Berufungsbeklagten aufgeführt. Einwände der Beru- fungsklägerin habe sie in ihrer Begründung nicht berücksichtigt. Die Beweismittel seien sodann willkürlich gewürdigt worden; in Zusammenhang mit der Beurteilung, ob der Anspruch der Berufungsbeklagten nicht aussichtslos sei, hätte sich zumin- dest die summarische rechtliche Beurteilung der baulichen Massnahme aufge- drängt. Deshalb verletze die Feststellung der Vorinstanz, dass die Qualifikation der vorgesehenen Massnahme nicht vom Einzelrichter im summarischen Verfah- ren, sondern vom Gesamtgericht vorzunehmen sei, den Anspruch auf Begrün- dung, d.h. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) sowie Art. 53 Abs. 1 ZPO. Ferner erklärte die Berufungsklägerin, dass aus ihrer Sicht die am 23. August 2012 durchgeführte Schlichtungsverhandlung zu einem Abschreibungsentscheid der Schlichtungsbehörde führen müsse. Wenn ein solcher vorliege, falle auch oh-

Seite 7 — 17 ne Weiteres die vorliegend angefochtene Massnahme dahin. Der Entscheid der Schlichtungsbehörde werde nach Erhalt umgehend eingereicht. G. Mit Eingabe vom 7. September 2012 beantragte die Berufungsbeklagte die Abweisung der Berufung. Sie bestreite, dass der Beschluss über den Einbau der Fluchttüre anlässlich der Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 24. Mai 2012 ordnungsgemäss und mit ausreichendem Quorum zustande gekommen sei. Ebenso werde bestritten, dass sie sich bezüglich des Einbaus einer Fluchttüre unkooperativ verhalten habe, weil die Berufungsklägerin ihr ein Ladenlokal nicht verkaufen wolle. Dem Dienstbarkeitsvertrag habe sie zu keinem Zeitpunkt zuge- stimmt, wobei es sich dabei auch nur um einen Entwurf handle. Die Behauptung, sie nehme eine unnütze Rechtsausübung wahr und mache sich des Rechtsmiss- brauchs schuldig, weise sie zurück. Ihre Klage gegen den Beschluss der Ver- sammlung der Stockwerkeigentümer A. sei begründet, da die Z. AG nicht an der Versammlung hätte teilnehmen dürfen. Ferner sei der Beschluss nicht mit dem erforderlichen Quorum gefasst worden und demzufolge ungültig. Die Berufungs- beklagte habe von den ihr gesetzlich zur Verfügung stehenden Mitteln Gebrauch gemacht, da sie sich von der Berufungsklägerin, welche nur über eine Wertquote von 110/1000 verfüge, nicht dominieren lassen müsse und wolle. Die Elemente, welche für den Erlass einer vorsorglichen Massnahme gegeben sein müssen, sei- en vorliegend glaubhaft gemacht worden. Der Verfügungsanspruch bestehe vor- liegend darin, dass die Berufungsbeklagte sich gegen einen Eingriff in gemein- schaftliches Eigentum wehre. Zudem sei anlässlich der Abstimmung vom 24. Mai 2012 das gesetzlich vorgesehene Mehr über den Einbau der Fluchttüre nicht er- reicht worden, was eine Rechtsverletzung darstelle, gegen welche sich die Beru- fungsbeklagte ebenfalls zur Wehr setze. Als Verfügungsgrund komme der bevor- stehende Eingriff in gemeinschaftliche Teile des Stockwerkeigentums in Frage, welcher ohne Erlass einer vorsorglichen Massnahme unmittelbar erfolgen würde. Der nicht leicht wieder gutzumachende Nachteil bestehe ferner darin, dass die einmal eingebaute Türe nicht leicht wieder zu entfernen sei und es schwer fallen würde, die Mauer und Fassade wieder in den ursprünglichen Zustand zurück zu versetzen. Was die Frage der Passivlegitimation der Berufungsklägerin hinsicht- lich der Anordnung der vorsorglichen Massnahme betreffe, verkenne die Beru- fungsklägerin, dass es sich vorliegend nicht um einen materiellen Zivilprozess handle. Die von ihr aufgeworfenen Fragen seien nicht im vorliegend summari- schen, sondern im materiellen Verfahren zu beantworten. Davon abgesehen könn- ten sich aber vorsorgliche Massnahmen an Dritte richten, weshalb die diesbezüg- liche Kritik der Berufungsklägerin unberechtigt sei. Dass die Vorinstanz im ange-

Seite 8 — 17 fochtenen Entscheid die Anzahl Parteistimmen bezüglich Stockwerkeigentümer- versammlungen erwähne und gleichzeitig erkenne, dass die Parteien des Verfah- rens betreffend vorsorgliche Massnahmen zum Zeitpunkt, in welchem der Ent- scheid zu fällen war, Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheiten waren und heute noch sind, verletze den Verhandlungsgrundsatz nicht. Die Begründung der Berufungsbeklagten im Begehren vom 21. Juni 2012 (recte: 20. Juli 2012) um Er- lass vorsorglicher Massnahmen sei genügend substantiiert gewesen, weshalb der diesbezüglich Einwand der Berufungsklägerin als überspitzter Formalismus ange- sehen werden müsse. Fernerhin sei auch das rechtliche Gehör der Berufungsklä- gerin nicht verletzt worden. Der angefochtene Entscheid sei in genügender Weise begründet. Sodann könne ihm auch keine willkürliche Beweiswürdigung entnom- men werden. H. Mit Eingaben vom 7. und 20. September 2012 reichte die Berufungsklägerin dem Gericht zwei Schreiben der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja ein, welche Vorkommnisse an der am 23. August 2012 durchgeführten Schlichtungs- verhandlung betrafen. Am 27. September 2012 teilte die Berufungsbeklagte dem Gericht in gleichem Zusammenhang mit, dass ihr von der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja die Klagebewilligung nun erteilt worden sei. Damit sei klar widerlegt, dass die Berufungsbeklagte im Schlichtungsverfahren säumig gewesen sei. Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Auf die weiteren Ausführun- gen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. a) Gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom

10. August 2012 reichte die X. AG am 30. August 2012 beim Kantonsgericht von Graubünden Berufung gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. b der Schweizerischen Zivilpro- zessordnung (ZPO; SR 272) ein. Diese ist gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO in vermö- gensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-

Seite 9 — 17 rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- übersteigt. Das Streit- werterfordernis gilt für sämtliche unter Art. 308 Abs. 1 ZPO fallenden Entscheide, mitunter auch für Entscheide über vorsorgliche Massnahmen, soweit eine vermö- gensrechtliche Angelegenheit betroffen ist (vgl. PETER REETZ/STEFANIE THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung [ZPO], Zürich 2010, Art. 308 ZPO N 38; KURT BLICKENSTORFER, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, Art. 308 N 26). Der Streitwert bestimmt sich sodann grundsätzlich durch das Rechtsbegehren (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert einer umstrittenen vorsorglichen Massnahme ist in der Regel zu schätzen (BLICKEN- STORFER, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., Art. 308 N 26 in fine).

b) Dem vorliegenden Verfahren liegt eine Streitigkeit betreffend die Gültigkeit ei- nes Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung der STWEG A. vom

24. Mai 2012 zugrunde. Hierbei handelt es sich nach bundesgerichtlicher Recht- sprechung um eine Streitigkeit vermögensrechtlicher Natur (vgl. BGE 135 III 578 E. 6.3 mit Verweis auf BGE 108 II 77 E. 1b). Allerdings gilt es zu beachten, dass für das Gericht nicht der Streitwert der Klage an sich, sondern der Streitwert der vorliegend zu prüfenden vorsorglichen Massnahme massgebend ist (BLICKEN- STORFER, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., Art. 308 N 26). Sowohl der Be- schluss der STWEG wie auch die umstrittene vorsorgliche Massnahme haben so- dann den Einbau einer Fluchttüre in das Geschäftslokal der Berufungsklägerin an der Via E. in F. zum Gegenstand. Die Berufungsklägerin beziffert den Streitwert hierzu nicht explizit, sieht aber das Streitwerterfordernis klar als erfüllt an, was so- dann auch von der Berufungsbeklagten nicht bestritten wird. Mit der vorsorglichen Massnahme wird der Berufungsklägerin untersagt, die erwähnte Fluchttüre ein- bauen zu lassen. Die I. Zivilkammer teilt hierbei die Einschätzung der Berufungs- klägerin, dass der Streitwert vorliegend offensichtlich mehr als Fr. 10'000.-- be- trägt, womit die Berufung in diesem Zusammenhang als zulässig zu erachten ist.

c) Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) ist eine Berufung beim Kantonsgericht innert 30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Ent- scheides oder seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet unter Beilage des angefochtenen Ent- scheides einzureichen. Bildet allerdings ein im summarischen Verfahren ergange-

Seite 10 — 17 ner Entscheid oder eine prozessleitende Verfügung Gegenstand der Berufung, so beträgt die Frist zur Einreichung der Berufung gemäss Art. 314 Abs. 1 ZPO ledig- lich 10 Tage. Vorliegend handelt es sich beim angefochtenen Urteil vom 10. Au- gust 2012 um einen im summarischen Verfahren erlassenen Entscheid (vgl. Art. 248 lit. d ZPO), welcher den kürzeren Fristenlauf des ordentlichen Rechtsmit- tels bedingt. Die Berufung vom 30. August 2012 gegen den der Berufungsklägerin am 20. August 2012 zugestellten Entscheid erfolgte unbestrittenermassen inner- halb der 10-tägigen Frist. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gege- ben sind − und auch zu keinen weiteren Ausführungen Anlass geben −, ist auf die Berufung folglich einzutreten. 2. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die von den Parteien am 7., 20. und 27. September 2012 einge- reichten Dokumente und Beilagen der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja (vgl. act. A3-5 sowie act. B7-9), welche die am 23. August 2012 durchgeführte Schlichtungsverhandlung bzw. das Klageverfahren betreffen, stellen echte Noven dar. Die beigebrachten neuen Tatsachen entstanden erst, nachdem die Parteien ihre Berufungsschrift bzw. Berufungsantwort dem Kantonsgericht eingereicht hat- ten. Sie sind deshalb auch noch nach Abschluss des Schriftenwechsels zulässig (vgl. PETER REETZ/SARAH HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., Art. 317 ZPO N 21). Die erstmals mit Eingabe der Berufung eingereichten Beweismittel betreffend die Eigentumsverhältnisse (act. B3-5) stellen hingegen unechte Noven dar. Die Berufungsklägerin möchte damit die vorinstanzliche Fest- stellung widerlegen, dass sich das Stimmrecht der Parteien nach Ziffer 32 [sic] Abs. 2 des Reglements der STWEG A. vom 15. November 2004 bemisst, die Par- teien nach wie vor noch Eigentümer der dort genannten Einheiten sind und ihnen deshalb gesamthaft je nur eine Stimme zusteht. Da die Bemessung der Stimm- kraft der Stockwerkeigentümer im vorinstanzlichen Verfahren (wie im Übrigen auch im vorliegenden Rechtsmittelverfahren) gar nicht umstritten war, stellt die umgehende Einreichung diesbezüglicher Beweismittel (act. B3-5) im vorliegenden Verfahren keine Sorgfaltspflichtverletzung dar. Die Beweismittel sind deshalb in Anwendung von Art. 317 Abs. 1 ZPO zuzulassen. Allerdings erweist sich die Be- weisführung diesbezüglich als unnötig, da diese Tatsache unbestritten war und grundsätzlich noch immer unbestritten ist. In Würdigung der gesamten Begrün- dung des Entscheides vom 10. August 2012 kann zudem gesagt werden, dass die

Seite 11 — 17 nicht richtige Erwägung der Vorinstanz bezüglich der Stimmkraft der einzelnen Stockwerkeigentümer ohne Auswirkung auf deren Entscheid geblieben ist. 3. Die Berufungsklägerin bestreitet in ihrer Eingabe an das Kantonsgericht die Passivlegitimation hinsichtlich der Anordnung der umstrittenen vorsorglichen Massnahme. Es werde in der Lehre verlangt, dass sich eine vorsorgliche Verfü- gung immer gegen einen Gesuchsbeklagten richten müsse. Ein an sich unbeteilig- ter Dritter könne nur in eine solche Verfügung einbezogen werden, insofern seine Rechtsstellung dadurch nicht beeinträchtigt werde. Vorliegend sei die Berufungs- klägerin Drittperson und hinsichtlich der Anordnung der umstrittenen Massnahme nicht passiv legitimiert. Eigentümerin der von der vorsorglichen Massnahme tan- gierten Stockwerkeinheit ist wohl die Z. AG. Indessen trat und tritt die Mieterin, d.h. die Berufungsklägerin, als Bauherrin der fraglichen Fluchttüre auf. Ihr wurde von der STWEG auch die Bewilligung zur Einreichung des Baugesuchs erteilt (vgl. vorinstanzliche klägerische Akten [act. 4]). Das entsprechende Baugesuch wurde sodann von ihr selbst am 14. Juni 2012 bei der Gemeinde F. eingereicht (vgl. vor- instanzliche beklagtische Akten [act. 6]). Gemäss den Angaben der Berufungsklä- gerin wurde das Baugesuch von der Gemeinde am 25. Juni 2012 bewilligt (vgl. vorinstanzliche Akten [act. R3] Rz. 29). Obwohl die Berufungsklägerin nicht Ei- gentümerin einer Stockwerkeigentumseinheit ist, trat diese als mögliche Verletze- rin eines von der Berufungsbeklagten geltend gemachten Anspruchs auf. Hinsicht- lich des Wortlautes von Art. 262 lit. c ZPO ist es richtig, dass die Berufungskläge- rin als Dritte und potentielle Verletzerin direkt ins Recht gefasst wurde (dies ent- spricht auch dem empfohlenen Vorgehen gemäss JOHANN ZÜRCHER, in: Brun- ner/Gasser/Schwander, a.a.O., Art. 262 N 24 in fine; THOMAS SPRECHER, in: Spüh- ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kom- mentar [BSK-ZPO], Basel 2010, Art. 262 N 24). Die Passivlegitimation der Beru- fungsklägerin hinsichtlich der Anordnung der umstrittenen vorsorglichen Mass- nahme ist somit zu bejahen.

4. a) Des Weiteren rügt die Berufungsklägerin eine unrichtige Anwendung von Art. 261 ZPO. Die Vorinstanz hätte wegen des Fehlens eines materiellen An- spruchs zivilrechtlicher Natur von dem Erlass einer vorsorglichen Massnahme ab- sehen müssen − es fehle vorliegend am Verfügungsanspruch. Ferner sei das ma- terielle Hauptbegehren unbegründet. Die Anfechtbarkeit des Stockwerkeigentü- merversammlungsbeschlusses hätte verneint werden müssen, da der Anspruch mangels geltend gemachten Ausstands an der Versammlung verwirkt sei. Bei der baulichen Massnahme, deren Ausführung durch die vorsorgliche Massnahme un- tersagt wurde, handle es sich weder um eine wichtige Verwaltungshandlung noch

Seite 12 — 17 um eine nützliche Umbauarbeit; es liege eine notwendige bauliche Massnahme vor. Damit sei an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 24. Mai 2012 mit dem richtigen Quorum abgestimmt worden. Das materielle Hauptbegehren sei aussichtslos, weshalb auch kein Verfügungsanspruch bestehe. b) Gemäss Art. 261 ZPO trifft das Gericht die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn ein Anspruch der gesuchstellenden Person verletzt ist bzw. eine Verletzung zu befürchten ist und ihr aus dieser Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht. Ferner ist − auch wenn nicht explizit in Art. 261 ZPO genannt − für die Anordnung von vorsorglichen Massnahmen erfor- derlich, dass sich diese als dringlich und verhältnismässig erweisen. Diese Vor- aussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Als Beweismass gilt Glaubhaftma- chung, d.h. die gesuchstellende Person hat dem Gericht einen Verfügungsan- spruch, das Vorliegen einer gewissen Dringlichkeit sowie einen drohenden nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil mit einem minderen Grad der Wahrschein- lichkeit zu beweisen (Wahrscheinlichkeitsbeweis). Die Beweisstrenge ist reduziert, da der Rechtsschutz in solchen Fällen schnell gewährt werden muss (SPRECHER, in: Spühler/Tenchio/Infanger, BSK-ZPO, a.a.O., Art. 261 N 50 mit weiteren Ver- weisen). Eine Tatsache gilt als glaubhaft gemacht, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (BGE 130 III 321 E. 3.3 mit weiteren Verweisen; LUCIUS HUBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, a.a.O., Art. 261 ZPO N 25; ROGER GRONER, Beweisrecht, Bern 2011, S. 196). c) Die Berufungsklägerin versucht in ihrer Eingabe an das Kantonsgericht mit einer Vielzahl von rechtlichen Argumenten darzulegen, weshalb der Vorrichter im (summarischen) Verfahren betreffend den Erlass von vorsorglichen Massnahmen zu Unrecht die Anwendungsvoraussetzungen von Art. 261 Abs. 1 ZPO bejaht hat. Hierzu gilt es festzuhalten, dass die Berufungsklägerin den Sinn und Zweck des Summarverfahrens − als für den Erlass von vorsorglichen Massnahmen anwend- bare Verfahrensart (Art. 248 lit. d ZPO) − verkennt, respektive die entsprechende Zielsetzung aus den Augen verliert. Das (summarische) Verfahren dient in erster Linie einer raschen und (in Bezug auf ein Hauptverfahren) bloss vorläufigen Reg- lung eines streitigen Rechtsverhältnisses. Hierbei gelten die allgemeinen Grundsätze, wonach ein Streitgegenstand während eines laufenden (Haupt-)Verfahrens nicht verändert werden darf (SPRECHER, in: Spühler/Tenchio/Infanger, BSK-ZPO, a.a.O., Art. 261 N 26) und ein Entscheid in einer Hauptsache nicht durch einen vorzeitigen Vollzug bzw. eine „definitive Wirkung“ einer vorsorglichen Massnahme vorweggenommen werden soll (vgl. BGE 131 III 473 E. 2.3 = Pra 95

Seite 13 — 17 [2006] Nr. 32). Die Beweisstrenge für Verfahren betreffend vorsorgliche Mass- nahmen ist reduziert, da es gerade um die erwähnte rasche und nur vorläufige Gewährung des Rechtsschutzes geht; das Beweismass ist auf Glaubhaftmachung herabgesetzt und gilt sowohl in Bezug auf Tatsachen wie auch auf Rechtsfragen. Die Berufungsklägerin anerkennt, dass auch Rechtliches bloss glaubhaft gemacht werden muss. Das Gericht könne es bei einer summarischen Prüfung der Rechts- fragen bewenden lassen (vgl. Berufungsschrift vom 30. August 2012 Rz. 37 [act. A.1]). Eine vertiefte Auseinandersetzung mit Rechtsfragen − insbesondere eine beflissene und zeitintensive Analyse von Literatur und Rechtsprechung zu allen sich stellenden Rechtsfragen eines Falles − steht denn auch dem Sinn und Zweck des Summarverfahrens entgegen. Mit Bezug auf die eingehende Beantwortung von Rechtsfragen in Summarverfahren betreffend den Erlass von vorsorglichen Massnahmen ist insbesondere dann eine gewisse Zurückhaltung angezeigt, wenn ein Verfahren in der Hauptsache bei einem zuständigen Gericht bereits anhängig gemacht worden ist und sich deshalb die Beantwortung der sich stellenden Rechtsfragen (in einem ordentlichen Verfahren) in naher Zukunft abzeichnet. Es versteht sich aber auch von selbst, dass in einem solchen Summarverfahren gänzlich aussichtslose Rechtsbegehren eines Hauptprozesses nicht vorsorglich geschützt werden dürfen. Das Bundesgericht stellt in seiner Rechtsprechung u.a. auf die verschiedenen Kategorien von vorsorglichen Massnahmen ab. In diesem Zusammenhang betont es sodann, dass bei (vorläufigen) Realvollstreckungen erhöhte Anforderungen an die Begründetheit eines Begehrens zu stellen sind, ins- besondere auch bezüglich der Prognose in Bezug auf die Hauptsache und die Würdigung der Nachteile (vgl. BGE 133 III 360 E. 9.2 = Pra 97 [2008] Nr. 6; BGE 131 III 473 E. 2.3 = Pra 95 [2006] Nr. 32). Diese erhöhten Anforderungen müssen auch für die Widerlegung der Glaubhaftmachung eines Anspruches des Gesuch- stellers durch einen Gesuchsgegner gelten, wenn mittels vorsorglicher Massnah- me die Bewahrung des ursprünglichen Zustandes des Streitgegenstandes ange- ordnet wurde (bzw. mittels vorsorglicher Massnahme die Unterlassung einer po- tentiell anspruchsverletzenden Handlung durch den Gesuchsgegner angeordnet wurde). Gemäss Bundesgericht gelten die erhöhten Anforderungen dann, wenn ein besonders schwerer Eingriff in Rechte droht oder wenn ein Entscheid über eine geforderte vorsorgliche Massnahme eine definitive Wirkung zeitigt, weil ein Rechtsstreit dadurch enden würde (vgl. BGE 131 III 473 E. 2.3 = Pra 95 [2006] Nr. 32; ZÜRCHER, in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., Art. 261 N 28). Vorliegend wurde durch die Anordnung der vorsorglichen Massnahme eine Veränderung des Streitgegenstandes eines bereits beim zuständigen Gericht anhängig gemachten Hauptverfahrens verhindert. Die Abweisung der vorsorglichen Massnahme würde

Seite 14 — 17 vorliegend eine definitive Wirkung auf den Rechtsstreit haben, da die umstrittene Fluchttüre − mittels Durchbruch der Mauer und Einbau verschiedener Komponen- ten in gemeinschaftliche Teile der STWEG − nur schwer wieder rückgängig ge- macht werden könnte. Diese Aspekte wiegen vorliegend schwer. Kommt hinzu, dass das zuständige Gericht die Rechtslage vorliegend bloss summarisch prüfen musste. Dabei hat die Vorinstanz offenbar erkannt, dass die Berufungsklägerin einen Verfügungsanspruch − in casu einen zivilrechtlichen Anspruch auf einen rechtskonform zustande gekommenen Beschluss der STWEG − glaubhaft ma- chen konnte. Ebenso wurde erkannt, dass eine zeitliche Dringlichkeit für die vor- sorgliche Massnahme gegeben ist und ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht. Hierzu kann angefügt werden, dass vorliegend insbesondere die Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips für die Anordnung der vorsorgli- chen Massnahme spricht. Im Sinne einer Nachteilsprognose sind nämlich die In- teressen der Berufungsbeklagten (Gesuchstellerin) wie auch die Interessen der Berufungsklägerin (Gesuchsgegnerin) zu berücksichtigen (vgl. dazu SPRECHER, in: Spühler/Tenchio/Infanger, BSK-ZPO, Art. 261 N 31; ZÜRCHER, in: Brun- ner/Gasser/Schwander, a.a.O., Art. 261 N 28). Entgegen der Ansicht der Beru- fungsklägerin geht es bei einem Einbau einer Fluchttüre nicht bloss um eine Ver- änderung von äusseren Fassadenteilen, sondern offensichtlich um einen vollstän- digen Durchbruch der Gebäudemauer. Dies stellt einen erheblichen Eingriff in ge- meinschaftliche Gebäudeteile dar und kann nur mit erheblichem Aufwand wieder rückgängig gemacht werden. Die Berufungsklägerin führt in diesem Zusammen- hang an, ihr drohe dagegen ein feuerpolizeiliches Betriebsverbot. Wohl beschrieb der Leiter Kantonale Feuerpolizei in einem E-Mail vom 16. März 2012 an den Rechtsvertreter der Berufungsklägerin diesbezüglich ein etwaiges Szenario, je- doch wurde ein definitives Verbot bis anhin nicht ausgesprochen. Es liegt bis an- hin keine entsprechende Verfügung vor. Eventuell besteht angesichts der spezifi- schen Umstände gar die Möglichkeit einer weiteren Fristerstreckung. Ferner kann gegen Verfügungen der Gebäudeversicherung Einsprache geführt (vgl. Art. 46 des Gesetzes über den vorbeugenden Brandschutz und die Feuerwehr im Kanton Graubünden [Brandschutzgesetz; BR 840.100] sowie Art. 45 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung im Kanton Graubünden [GebVG; BR 830.100]) und bei Ergreifung eines Rechtsmittels stets aufschiebende Wirkung beantragt werden (Art. 52 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Von der Berufungsklägerin nicht aufgezeigt wurde, ob allenfalls Alterna- tiven bestehen, um den Betrieb des Geschäftes trotz fehlender Fluchttüre aufrecht zu erhalten (Umstellung/Redimensionierung des bestehenden Ladenlokals, tem- poräre Einrichtung eines anderen Ladenlokals etc.). Unter Würdigung der gesam-

Seite 15 — 17 ten Umstände spricht die Interessenabwägung zurzeit zu Gunsten der Berufungs- beklagten, weshalb der Vorinstanz bei der Anordnung der vorsorglichen Mass- nahme gefolgt werden kann. 5. Die übrigen Einwände der Berufungsklägerin erweisen sich sodann alle- samt als nicht stichhaltig. So ist eine unnütze Rechtsausübung (bzw. die Verlet- zung des Art. 2 Abs. 2 ZGB) nicht von vorneherein gegeben; der Berufungsbe- klagten kann angesichts des drohenden, erheblichen Eingriffs in gemeinschaftli- che Teile des Stockwerkeigentums (vgl. vorstehende Erwägung 4c) das Interesse an einem rechtsgültig zustande gekommenen Beschluss der STWEG nicht abge- sprochen werden. Bezüglich der behaupteten Verletzung des Verhandlungsgrund- satzes durch die Vorinstanz ist zu vermerken, dass die in diesem Zusammenhang wesentliche Tatsache (Kopfstimmen der STWEG im Verhältnis von 4:1 zugunsten der Berufungsklägerin) gar nie streitig war und nach wie vor unbestritten ist. In Würdigung der Begründung des angefochtenen Entscheides ist zudem festzuhal- ten, dass die diesbezüglich nicht richtige Erwägung der Vorinstanz keinen Einfluss auf den Entscheid der Vorinstanz hatte (vgl. schon vorne Erwägung 2 in fine). Schliesslich vermag auch die Rüge der Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV nicht zu überzeugen. Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass eine Behörde die Vorbringen einer vom Entscheid in ihrer Rechtslage betroffenen Per- son tatsächlich hört, prüft und in ihrer Entscheidfindung berücksichtigt. Die aus diesem Pflichtenheft abgeleitete Begründungspflicht der Behörde besteht nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts im Hinblick auf eine sachgerechte Anfechtung des Entscheides vor der Rechtsmittelinstanz. Die Begründungspflicht wird allerdings nicht schon alleine dadurch verletzt, dass sich die Behörde nicht mit allen Parteivorbringen einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor- bringen ausdrücklich widerlegt. Die Behörde kann und darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Dies gilt erst recht im summarischen Verfahren. Immerhin muss ein behördlicher Entscheid aber kurz die Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Ent- scheid stützt (vgl. dazu etwa BGE 136 V 351 E. 4.2; 136 I 229 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1 je mit Hinweisen). Vorliegend hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid über die Anordnung einer vorsorglichen Massnahme nach Art. 261 ZPO eine bloss summa- rische Überprüfung der sich stellenden Rechtsfragen vorgenommen. Ihre Begrün- dung fiel denn auch entsprechend knapp aus, war aber entgegen der Meinung der Berufungsklägerin im Lichte der summarischen Prüfungspflicht des Gerichts noch immer hinreichend. Der Berufungsklägerin war denn auch eine sachgerechte An- fechtung des im summarischen Verfahren erlassenen Entscheids möglich.

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6. a) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Berufung sich als unbegründet erweist und entsprechend abzuweisen ist. Gemäss Art. 105 ZPO werden die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt. Die Partei- entschädigung spricht das Gericht nach den Tarifen zu, wobei die Parteien auch Kostennoten einreichen können. Im Gegensatz zu den Gerichtskosten wird die Parteientschädigung grundsätzlich nur auf Antrag der betreffenden Partei festge- setzt (vgl. nur MYRIAM A. GEHRI/MICHAEL KRAMER, Schweizerische Zivilprozessord- nung, Kommentar, Zürich 2010, Art. 105 N 1 f.). Die Prozesskosten werden gemäss Art. 106 ZPO nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens verteilt. b) Vorliegend trägt die unterliegende Berufungsklägerin die Kosten des Ver- fahrens. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 2‘500.-- und die ausseramtliche Entschädigung auf Fr. 1‘500.-- (inkl. MwSt.) festgesetzt, wobei der ausseramtliche Aufwand geschätzt wurde, da der Rechtsvertreter der Beru- fungsbeklagten dem Gericht keine Honorarnote eingereicht hat. Die vorinstanzli- chen Kosten werden im Sinne der Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des vorinstanzli- chen Urteils vom 10. August 2012 belassen.

Seite 17 — 17 III. Demnach wird erkannt 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2‘500.-- gehen zulasten der X. AG, welche die Y. AG aussergerichtlich mit Fr. 1‘500.-- zu entschädigen hat. 3. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesge- richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechts- frage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fäl- len ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah- ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 4. Mitteilung an: